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Comment calculer la rentabilité d’un garage ?

Au lieu de placer leur argent sur un livret peu rémunérateur, beaucoup d’investisseurs optent pour un investissement immobilier. Néanmoins, cette option représente un coût pour le moins significatif. Les budgets plutôt limités se tournent ainsi vers l’investissement garage, une tendance qui s’affirme davantage ces derniers temps. Mieux vaut toutefois bien évaluer la rentabilité du garage en question pour être sûr d’y trouver son compte.

La rentabilité brute

La rentabilité brute est le taux estimé par un agent immobilier, lors de la première visite du garage. Elle n’est toutefois pas fiable : seules les rentrées d’argent, c’est-à-dire les loyers, sont prises en compte. Baser les calculs uniquement sur ce paramètre revient ainsi à imaginer une entreprise qui n’a aucune charge (salaires, loyers, emprunt…). Or, un garage engendre des frais (taxe foncière, frais de syndic, charges de copropriété, ou encore les frais d’entretien…). Pour bien évaluer un investissement garage, il est ainsi primordial d’en évaluer la rentabilité nette.

La rentabilité nette

La rentabilité nette d’un garage permet de bien évaluer un investissement garage. En effet, elle prend en compte le montant total de charges annuelles, mais aussi les frais d’acquisition du garage. Ainsi, plus le niveau de charges est élevé, moins important sera le rendement locatif. Dans certains cas, ce dernier peut même être à moitié moins. Ainsi, la rentabilité nette se calcule en soustrayant les frais aux loyers, puis en divisant le résultat par le montant de l’investissement. À noter que la rentabilité nette (rendement locatif) constitue un critère de choix en termes d’investissement garage.

Le principe est donc le même que lors de la création d’une entreprise. Il s’agit effectivement de générer un chiffre d’affaires avec le capital, tout en s’acquittant des charges. Le bénéfice de l’investissement garage s’obtient donc en additionnant les rentrées d’argent (loyers annuels), puis en y soustrayant les dépenses (eau + électricité, taxe foncière, frais de gestion du syndic de copropriété, entretien de la porte d’entrée, changement de la serrure…).

Exemple pour le calcul du rendement locatif

Pour un garage d’une valeur de 20 000 euros et générant quelque 2 000 euros de loyers annuels, voici comment calculer le rendement locatif. Tout d’abord, les frais annuels de syndic (100 euros), ainsi que la taxe foncière (300 euros) sont à soustraire. En premier lieu, la rentabilité locative brute du garage s’obtient par le rapport entre les loyers annuels et la valeur du garage : 2 000 euros/20 000 euros = 10 %. En second lieu, le rendement locatif net, c’est-à-dire le bénéfice net, se calcule en soustrayant les dépenses de la valeur des loyers annuels : 2 000 euros – 100 euros – 300 euros = 1 600 euros de bénéfice net.

L’impôt sur le revenu

L’impôt sur le revenu entre aussi en ligne de compte, en termes de rentabilité d’un investissement garage. Il concerne les loyers, lesquels sont considérés comme des revenus fonciers. L’investisseur a le choix entre le régime micro foncier (abattement forfaitaire de 30 %) et le régime réel (abattement à hauteur des charges annuelles).